Verhuizen met je lopende lening: de voordelen van een hypotheekoverdracht (pandwissel)

Je hebt een nieuwe woning gevonden die beter bij je past: dichter bij het werk, meer ruimte voor de kinderen of met een grote tuin. Maar je huidige hypothecaire lening loopt nog ... En je hebt een voordelige rentevoet die je liever niet opgeeft. In dat geval is een hypotheekoverdracht of pandwissel interessant. In plaats van je oude lening stop te zetten en een nieuwe aan te gaan, behoud je je lening en draag je de hypotheek over naar je nieuwe woning. Wij leggen uit hoe dat werkt, wat de voordelen zijn en hoe de notaris je hierbij helpt.

Wat is een hypotheek en wat is het verschil met een hypothecaire lening?

Bij elke lening die je aangaat bij de bank voor de aankoop van een woning hoort een hypotheek. Deze hypotheek en de hypothecaire lening zijn wel niet hetzelfde.

• Een hypothecaire lening (of een hypothecair krediet) is het geld dat je leent van de bank en maandelijks terugbetaalt.
• Een hypotheek is een waarborg: de bank leent je geld voor een onroerend goed en in ruil geef jij dat onroerend goed als waarborg.

Een hypotheek geeft de bank dus meer zekerheid. Als je de lening niet kan aflossen, kan de bank (na een wettelijke procedure) je onroerend goed verkopen om zichzelf terug te betalen. Ze heeft daarbij ook voorrang op andere schuldeisers. De bank kan dit recht op je onroerend goed wel pas uitoefenen als de hypotheek vastgelegd is in een notariële akte en ingeschreven is in de registers van het Kantoor Rechtszekerheid. Beide zijn taken voor de notaris. Daarom teken je de kredietdocumenten ook op het notariskantoor.

Kosten van een hypotheek: registratierechten, hypotheekrechten en opheffing

Wanneer je een nieuwe hypotheek vestigt, zijn daar kosten aan verbonden. Dat zijn typisch:

• De registratierechten (1% op het bedrag van de lening waarvoor zekerheid wordt genomen)
• De hypotheekrechten (0,30% op datzelfde bedrag, aangevuld met onder meer kosten verbonden aan de hypotheekformaliteiten en de aflevering van een hypothecair getuigschrift)
• De inschrijvingskosten, administratieve opzoekingen en het ereloon van de notaris

De hypothecaire inschrijving geldt standaard voor 30 jaar, ook als de lening of het krediet eerder terugbetaald wordt. Na deze termijn vervalt de hypotheek automatisch en zonder kosten.

Wil je ze eerder laten opheffen, omdat je je onroerend goed wil verkopen? Dat kan via een opheffingsakte, op voorwaarde dat je bank hiermee akkoord gaat.

De notaris vraagt het akkoord aan de bank, stelt deze akte op en stuurt ze naar het Kantoor Rechtszekerheid, dat de hypotheek doorhaalt. Dit gaat opnieuw gepaard met enkele kosten: de registratierechten, de kosten voor de doorhaling en het ereloon van de notaris. Het totaalbedrag hangt af van je oorspronkelijke hypotheek. Je kan je kosten zelf berekenen op notaris.be.

Deze kosten verklaren waarom een hypothecaire lening stopzetten en een nieuwe opstarten je verhuis soms onnodig duur maakt. Je zou zowel de inschrijvingskosten van de nieuwe hypotheek als de doorhalingskosten van de oude hypotheek moeten betalen. Een hypotheekoverdracht of pandwissel kan dan een financieel voordeliger alternatief zijn.

Wat is een hypotheekoverdracht (pandwissel)?

Bij een hypotheekoverdracht of pandwissel behoud je je lening, maar zet je de bestaande hypotheek over van het ene onroerend goed naar het andere. Met andere woorden: in plaats van je oude woning wordt je nieuwe woning de waarborg voor de bank. Een hypotheekoverdracht is wel alleen mogelijk als je bij dezelfde bank blijft en als de akte voor de verkoop van je oude woning en de akte voor de aankoop van je nieuwe woning (bijna) aansluitend verleden kunnen worden.

Net zoals bij een nieuwe hypotheekinschrijving is je notaris ook hier weer nauw betrokken. Zo maakt die de nodige akte(s) om de hypotheek correct te verplaatsen van de oude naar de nieuwe woning. Daarnaast zorgt die voor een correcte aanpassing in de registers van het Kantoor Rechtszekerheid.

Voordelen van een hypotheekoverdracht

1. Minder kosten

Het grootste voordeel is financieel. Je betaalt namelijk geen registratierechten en geen hypotheekrechten zoals bij een nieuwe hypotheekinschrijving. Er zijn wel administratieve kosten, omdat de overdracht gebeurt via een notariële akte. Toch zijn deze kosten nog altijd veel lager dan die van een opheffingsakte en een nieuwe hypotheekakte.

2. Minder administratie

Van het compromis tekenen tot de verzekering controleren: er komt heel wat kijken bij een verhuis. Een hypotheekoverdracht bezorgt je minder extra papierwerk dan een stopzetting en opstart van een hypothecaire lening.

3. Geen wederbeleggingsvergoeding

Je kan er ook voor kiezen om je lening vervroegd terug te betalen (volledig of gedeeltelijk). Maar in dat geval kan de bank wel een wederbeleggingsvergoeding aanrekenen: een compensatie omdat ze intresten misloopt. Met een hypotheekoverdracht zet je de hypotheek over naar je nieuwe woning en loopt je lening gewoon door. Zo vermijd je een wederbeleggingsvergoeding.

4. Geen verlies van woonbonus

Kreeg je voor je oude woning nog een woonbonus, maar wil je nu een nieuwe woning kopen en de afbetalingen van je oorspronkelijke lening verderzetten? Met een hypothecaire overdracht behoud je je lening en blijf je dus ook genieten van je woonbonus. Let wel op: de datum van de oorspronkelijke leningsakte is hierbij bepalend. Informeer je goed bij je bank en notaris.

Aandachtspunten bij een hypotheekoverdracht

• Neem contact op met je bank.
  • Vraag of een hypotheekoverdracht mogelijk is en onder welke voorwaarden.
  • Vraag een raming van de kosten. Zo kan je makkelijk verschillende opties vergelijken (bv. hypotheekoverdracht vs. opheffing en inschrijving van een nieuwe hypotheek).

• Betrek tijdig je notaris.
  • Samen kunnen jullie alle opties overlopen en kiezen wat het best werkt.
  • Je notaris ziet toe op een correcte juridische en administratieve afhandeling.
  • Ook je notaris kan een gedetailleerd overzicht van de kosten bezorgen.

Hypotheekoverdracht: je hypotheek verhuist mee

Een hypotheekoverdracht of pandwissel kan een goede oplossing zijn wanneer je verhuist en je hypothecaire lening in essentie kan blijven doorlopen. Besteed hier dus op tijd aandacht aan. Hoe beter je plant, hoe meer opties je hebt en hoe meer onnodige kosten je vermijdt.

Wil je weten of een hypotheekoverdracht interessant is in jouw situatie? Aarzel niet om contact op te nemen. Onze notarissen bekijken graag je dossier en geven je advies op maat.