Wanneer betaal je 2% verkooprecht bij de aankoop van je woning?

Wie een woning koopt in Vlaanderen, betaalt het verkooprecht. In bepaalde gevallen kan je daarbij genieten van een verlaagd tarief van 2%. In deze blog leggen we uit wat het verkooprecht is, wanneer je recht hebt op dat voordeel en waar je dan op moet letten bij de aankoop van een woning.

Wat is het verkooprecht?

Het verkooprecht is de belasting die je betaalt bij de aankoop van een woning, bouwgrond of ander onroerend goed in Vlaanderen. Het wordt berekend op de aankoopprijs en geïnd via de notaris. Het verkooprecht vormt een belangrijk deel van de bijkomende aankoopkosten naast de prijs van het onroerend goed zelf. Op notaris.be kan je die kosten makkelijk zelf berekenen met een handige tool.

Voor het verkooprecht wordt een standaardtarief van 12% gehanteerd. Maar er zijn ook uitzonderingen. Koop je bijvoorbeeld een woning om zelf in te wonen, en wordt dat ook je enige eigendom, dan kom je in aanmerking voor een verlaagd tarief van 2%. Daarvoor moet je wel voldoen aan specifieke voorwaarden.

Het verschil tussen beide tarieven is aanzienlijk. Als je een woning van 300.000 euro koopt, betaal je 36.000 euro aan het standaardtarief en slechts 6.000 euro aan het tarief van 2%. Het loont dus de moeite om na te gaan of je aan de voorwaarden voldoet.

Wat zijn de voorwaarden voor 2% verkooprecht?

Het verlaagde tarief is bedoeld om mensen te ondersteunen die een woning willen kopen om zelf in te wonen. Sinds 2026 zijn er strengere voorwaarden van kracht om te vermijden dat de regeling misbruikt wordt voor fiscale optimalisaties en investeringen.

Je koopt als particulier

Om gebruik te kunnen maken van de regeling, moet de aankoop gebeuren door een of meer natuurlijke personen of, met andere woorden, particulieren. Koop je met meerdere personen, dan wordt voor elke koper afzonderlijk nagegaan of die aan de voorwaarden voldoet. De voorwaarde rond de volle eigendom (zie hieronder) geldt wel voor alle kopers samen.

Koop je een woning via een vennootschap, dan betaal je het standaardtarief van 12%. Ook als je als particulier samen met een vennootschap aankoopt, wordt voor jullie beiden datzelfde standaardtarief toegepast.

Je koopt de woning in volle eigendom

In sommige situaties worden eigendomsrechten opgesplitst. Zo kan iemand enkel het vruchtgebruik hebben (het recht om een woning te gebruiken of te verhuren), terwijl iemand anders de blote eigendom bezit (de juridische eigendom zonder gebruiksrecht).

Voor dit voordeeltarief volstaat zo’n opsplitsing niet. Je moet de woning in volle eigendom aankopen. Dat betekent dus dat je zowel het vruchtgebruik als de blote eigendom hebt.

Je doet een zuivere aankoop

Het tarief van 2% is alleen mogelijk bij een gewone verkoop waarbij je een prijs in geld betaalt. Bij een ruil of een onttrekking uit een vennootschap is het dus niet van toepassing. Heb je een deel van de woning verkregen via een schenking, dan kan je wel nog een beroep doen op het tarief van 2% voor het deel dat je effectief aankoopt.

Je koopt een bestaande woning

Het verlaagde tarief geldt enkel voor de aankoop van een woning die onmiddellijk of na normale onderhouds- of herstellingswerken bewoonbaar is. Bouwgronden of woningen in opbouw vallen buiten deze regeling. Daarvoor betaal je het standaardtarief van 12%. Ook nieuwbouwwoningen komen niet in aanmerking. Die vallen onder het btw-stelsel, waardoor je er 21% btw op betaalt.

Het moet gaan om je enige woning

Op het moment van de aankoop mag je geen andere woning of bouwgrond volledig in eigendom hebben, noch in België, noch in het buitenland. Heb je een deel van een woning geërfd of gekregen via schenking? Dan is dat geen probleem.

Maar wat als je eerst je nieuwe woning koopt en pas daarna je oude woning verkoopt? Dan ben je tijdelijk eigenaar van twee woningen. Ook dat hoeft geen probleem te zijn, zolang je je in de akte voor je nieuwe woning ertoe verbindt om je oude woning binnen de twee jaar na de ondertekening te verkopen.

De woning wordt je hoofdverblijfplaats

Het verlaagde tarief is alleen voor kopers die zelf in de woning willen intrekken. Daarom moet je binnen de drie jaar na het verlijden van de notariële akte inschrijven op het adres van de aangekochte woning in het bevolkings- of vreemdelingenregister. Die verbintenis wordt ook opgenomen in de notariële akte. Sinds 1 januari 2026 komt daar nog bij dat die inschrijving minstens één jaar ononderbroken behouden moet blijven.

Bijkomende vermindering bij een ‘bescheiden’ woning

Voldoe je aan de voorwaarden voor het tarief van 2%? Dan kan je nog een bijkomende vermindering krijgen op het verkooprecht als de aankoopprijs van de woning niet hoger is dan 220.000 euro. Voor woningen in kernsteden of in de Vlaamse Rand rond Brussel ligt die grens op 240.000 euro.

Wat als je niet voldoet aan de voorwaarden?

Aan sommige voorwaarden moet je niet meteen bij de aankoop voldoen. Denk aan de verplichting om binnen de voorziene termijn je oude woning te verkopen en je te domiciliëren in de nieuwe woning.

De Vlaamse Belastingdienst controleert drie maanden voor het einde van die termijnen of je effectief aan die voorwaarden voldoet. Is dat nog niet het geval, dan kan je een herinneringsbrief krijgen om je erop te wijzen dat de deadline bijna verstrijkt.

De overheid is wel niet verplicht om zo’n brief te sturen. Je blijft dus altijd zelf verantwoordelijk om de voorwaarden tijdig na te leven. Die verbintenissen ben je ook aangegaan bij het verlijden van de notariële akte.

Blijkt achteraf dat je een of meerdere voorwaarden niet of niet tijdig hebt vervuld, dan moet je de aanvullende rechten betalen. Dat is het verschil tussen het gewone tarief van 12% en het tarief van 2% dat je eerst kreeg. Daarbovenop wordt ook een belastingverhoging van 20% toegepast. Heb je nog een bijkomende vermindering gekregen, dan moet je ook die terugbetalen.

Wat is de rol van de notaris bij het verkooprecht?

Je betaalt het verkooprecht bij de aankoop van je woning via de notaris. Dat geld blijft niet bij het notariskantoor, maar wordt doorgestort aan de overheid. De notaris werkt dus als een tussenpersoon tussen jou en de Vlaamse Belastingdienst.

De notaris gaat ook na of je in aanmerking komt voor het verlaagde tarief van 2%. Voldoe je aan alle voorwaarden, dan wordt dat uitdrukkelijk vermeld in de akte en vraagt de notaris de toepassing van dat tarief. Door je vooraf goed te laten adviseren, vermijd je achteraf onverwachte kosten.

Een goede voorbereiding is het halve werk

Het verschil tussen een verkooprecht van 2% en 12% is groot. Maar je krijgt dit voordeel alleen als je aan alle voorwaarden voldoet. Een vergeten eigendom, een verkeerde inschatting van de timing of een discussie bij een gezamenlijke aankoop kan al snel een grote financiële impact hebben. Het is dan ook belangrijk om je situatie grondig te bekijken vóór de aankoop van je nieuwe woning.

Wil je zeker zijn dat je de regels rond het verkooprecht correct toepast en geen voordelen misloopt? Neem gerust contact op. Onze notarissen bekijken samen met jou waar je recht op hebt en waar je best rekening mee houdt.