Wat doet de notaris bij de aankoop en verkoop van een woning?

Een huis of appartement kopen of verkopen is vaak een van de grootste stappen in je leven. Er komen veel emoties bij kijken, maar ook heel wat papierwerk, regels en deadlines. In dat doolhof sta je er gelukkig niet alleen voor: de notaris begeleidt zowel koper als verkoper doorheen het hele proces. In deze blog leggen we stap voor stap uit wat de notaris precies doet én wat je zelf moet doen.

Vastgoed kopen en verkopen: waarom een notaris?

Bij de aankoop of verkoop van een woning is een notariële akte verplicht. Alleen een notaris mag die akte opstellen en laten formaliseren in de officiële registers. Dat is belangrijk, want pas dan ben je tegenover iedereen officieel eigenaar van het pand.

Bovendien zijn notarissen onpartijdig en bewaken ze de belangen van zowel koper als verkoper. Beiden kunnen ook hun eigen notaris aanstellen, zonder enige meerkost. Verder controleren notarissen of de verkoop juridisch klopt, vormen ze een beveiligde tussenpartij voor de betaling en leggen ze elk document uit in begrijpelijke taal, zodat je weet wat je tekent. Kortom: een notaris zorgt voor rechtszekerheid en gemoedsrust bij het kopen en verkopen van vastgoed.

Onderhandse verkoop en online via Biddit

De verkoop van een woning kan op verschillende manieren gebeuren:

• Onderhandse verkoop: dit is de klassieke verkoop waarbij koper en verkoper rechtstreeks tot een akkoord komen over de prijs en voorwaarden. Vaak volgt daarna het compromis en later de notariële akte.
• Online verkoop via Biddit.be: Biddit is het online verkoopplatform van de Belgische notarissen, waar zowel onderhandse als openbare verkopen plaatsvinden. De notaris begeleidt de volledige verkoop en waakt over een veilige transactie.

De verschillende stappen bij de aan- en verkoop van vastgoed

Stap 1: budget, advies en voorbereiding

Een goede huizenjacht begint bij een realistisch budget. De notaris kan je helpen om de totale kosten in te schatten. Denk onder andere aan de aankoopprijs van de woning of het appartement, de registratiebelasting (een belasting die betaald moet worden bij de registratie van een akte) en de akte- en dossierkosten (kosten die de notaris voor jou doorstort aan overheden en andere instanties). Zo weet je beter hoeveel eigen middelen je nodig hebt en hoeveel je kan lenen.

Daarnaast kan de notaris je adviseren over tal van zaken, nog voordat je een bod doet of vastgoed te koop aanbiedt. Zo wil je als koper misschien weten welk registratietarief van toepassing is op jouw situatie. Of wat er gebeurt als jij en je partner een woning kopen met ongelijke inbreng. Als verkoper kan je dan weer uitleg vragen over wat je moet doen als je nog een lopende lening hebt of als er mede-eigenaars zijn.

Als verkoper moet je je in deze fase ook goed voorbereiden. Zo kan je in overleg met de notaris kiezen op welke manier je wil verkopen (onderhands of via Biddit). Daarnaast moet je een aantal documenten kunnen voorleggen:

• de eigendomstitel (bijvoorbeeld een vorige verkoopakte of schenkingsakte)
• het postinterventiedossier (PID), met info over de structuur en materialen van het gebouw
• het energieprestatiecertificaat (EPC)
• het attest van de elektrische installatie
• een bodemattest
• een asbestattest (afhankelijk van de ouderdom van de woning/het appartement)
• een attest voor de stookolietank (als die er is)
• info over de overstromingsgevoeligheid van het perceel

De notaris kan je helpen om deze documenten te verzamelen en controleert of alles nog geldig is, maar jij als verkoper moet er mee voor zorgen dat deze attesten tijdig aangevraagd en bezorgd worden.

Stap 2: het bod en de optie

Heb je je droomwoning gevonden? Dan kan je een bod uitbrengen. Dat lijkt een informele stap, maar juridisch is een bod bindend zodra de verkoper het aanvaardt, ook bij een online verkoop via Biddit. Je kan het dus niet zomaar meer intrekken.

Daarom laat je je bod best vooraf nalezen door de notaris. Denk aan zaken zoals:

• de juiste prijs en geldigheidsduur van het bod
• eventuele opschortende voorwaarden, bijvoorbeeld ‘onder voorbehoud van het verkrijgen van een lening’
• wat er precies wel en niet inbegrepen is, bijvoorbeeld de garage of inbouwkasten

Wil je zeker zijn dat je bod alle belangrijke punten bevat? Download dan ons model van een bodformulier en vul het samen met je notaris in.

Ben je nog niet helemaal zeker of je wil kopen? Dan kan je met de verkoper een optie afspreken. Dat is een eenzijdige verbintenis: de verkoper belooft om gedurende een bepaalde periode (bijvoorbeeld één of twee weken) niet aan iemand anders te verkopen.

Beslis je binnen die termijn om te kopen, dan ‘licht’ je de optie schriftelijk. De verkoop komt dan automatisch tot stand, op de voorwaarden die in de optie staan. Het is dus belangrijk dat alle essentiële elementen (prijs, betalingstermijn, voorwaarden) al duidelijk in de optie opgenomen zijn.

Stap 3: het compromis (de verkoopovereenkomst)

Na een aanvaard bod volgt de verkoopovereenkomst, in de volksmond het compromis. Dit document wordt soms de voorlopige verkoopovereenkomst genoemd, maar juridisch is het allesbehalve voorlopig. Zodra koper en verkoper akkoord zijn over de prijs en het goed, is de verkoop definitief.

Net zoals een bod moet het compromis dus juridisch volledig zijn. De notaris mag namelijk geen zaken opnemen in de notariële akte die niet in het compromis staan. Laat je overeenkomst dus altijd opstellen en/of nalezen door een notaris.

Tussen de ondertekening van het compromis en de notariële akte is er maximaal vier maanden tijd en moet je als koper de registratierechten, erelonen en aktekosten betalen.

Stap 4: opzoekingen en attesten

Na het compromis begint de notaris aan een reeks juridische en administratieve opzoekingen.

De notaris onderzoekt onder meer:

• de verkoper: is die wel eigenaar en bekwaam om te verkopen? Zijn er mede-eigenaars of erfgenamen betrokken?
• de koper: heeft die voldoende financiële middelen? Koopt die als particulier of via een vennootschap?
• het goed zelf:
  • stedenbouwkundige informatie
  • eventuele erfgoedbescherming
  • kadastrale gegevens
  • bestaande hypotheken of schulden
  • mogelijke erfdienstbaarheden

Daarnaast controleert de notaris of alle wettelijk verplichte documenten aanwezig en geldig zijn (PID, EPC, keuringsattesten, bodem- en asbestattest …).

Dit grondige voorwerk voorkomt vaak discussies achteraf en geeft zowel koper als verkoper de zekerheid dat er geen onaangename verrassingen opduiken.

Stap 5: de notariële akte

De notariële akte is gebaseerd op het compromis. Hoewel de verkoop al definitief is bij de ondertekening van het compromis, is de notariële akte toch een belangrijk document. Alleen deze akte kan namelijk overgeschreven worden in de registers van het kantoor Rechtszekerheid. Deze overheidsinstelling houdt bij wie eigenaar is van welk onroerend goed.

Deze overschrijving is cruciaal: pas dan is de verkoop tegenstelbaar aan derden. Dat betekent dat derden vanaf dat moment moeten weten dat het goed verkocht is aan jou. Schuldeisers van de verkoper zullen bijvoorbeeld moeten aanvaarden dat het verkochte goed niet langer deel uitmaakt van het vermogen van de schuldenaar. Alleen via een notariële akte geniet je als koper dus van juridische bescherming tegenover derden.

Stap 6: na de akte

Na de ondertekening van de akte is het werk van de notaris nog niet gedaan. Hij stuurt zo snel mogelijk een afschrift van de akte naar het kantoor Rechtszekerheid en brengt verschillende administraties en instanties op de hoogte, zoals de syndicus van het gebouw (bij appartementen).

Verder kan hij je al advies geven over de toekomst: wat als jij en je partner later uit elkaar gaan? Wat gebeurt er met de woning bij een overlijden? Wat met risico’s van professionele schulden? De notaris kijkt dus niet alleen naar de verkoop vandaag, maar helpt je ook nadenken over morgen.

Wil je zelf vastgoed kopen of verkopen? Neem dan contact op voor een vrijblijvend gesprek. Onze notarissen staan voor je klaar met advies op maat.