Wat is het verschil tussen een hypotheek en een hypothecaire volmacht (hypothecair mandaat)?

Je staat op het punt om een woning te kopen of te verbouwen en je bank heeft het over een hypotheek of een hypothecaire volmacht (ook wel een hypothecair mandaat genoemd). Dat klinkt misschien hetzelfde, maar dat is het niet. In deze blog leggen we het verschil uit tussen beide en vergelijken we de kosten die eraan verbonden zijn.

Wat is een hypotheek?

Een hypotheek is in essentie een waarborg op een onroerend goed. Je hypothecaire lening is het bedrag dat je leent voor een onroerend goed en maandelijks terugbetaalt, terwijl de hypotheek de zekerheid is die je aan de bank geeft.

Die zekerheid is stevig: als je je lening niet (meer) correct aflost, kan de bank zich in de juiste wettelijke context beroepen op die waarborg en het onroerend goed verkopen om zichzelf terug te betalen. De hypotheek geeft de bank daarbij ook voorrang op andere schuldeisers.

De notaris zorgt ervoor dat je hypotheek juridisch correct én praktisch uitvoerbaar is.

• De notaris maakt de hypotheekakte op waarin de zekerheid wordt vastgelegd.
• De notaris verzorgt de inschrijving van de hypotheek in de registers van het Kantoor Rechtszekerheid.
• Bij veranderingen (bijvoorbeeld wanneer een hypotheek doorgehaald moet worden) staat de notaris in voor de juiste akte en administratieve stappen bij het Kantoor Rechtszekerheid.

Kort gezegd: zonder notariële akte en correcte formaliteiten is er geen volwaardige hypotheek.

Wat is een hypothecaire volmacht?

Een hypothecaire volmacht (of een hypothecair mandaat) is geen hypotheek. Het is een toestemming die je aan een tussenpersoon van de bank geeft om later een hypotheek te nemen, zodra die dat nodig vindt (bijvoorbeeld wanneer je niet stipt terugbetaalt).

De grootste verschillen met een hypotheek zijn dus timing en zekerheid:

• Bij een hypotheek is de zekerheid meteen gevestigd en ingeschreven.
• Bij een volmacht wordt er niet meteen een hypotheek genomen. De bank kan later een hypotheek nemen, maar mogelijk gebeurt dat nooit. Ze heeft dus minder zekerheid, waardoor duidelijke afspraken en wederzijds vertrouwen erg belangrijk zijn.

Ook bij een hypothecaire volmacht speelt de notaris een centrale rol:

• De notaris stelt de volmachtakte op waarin staat dat je de bank machtigt om later een hypotheek te nemen.
• De notaris legt de gevolgen uit: een volmacht is geen onmiddellijke hypotheek, maar kan later wel omgezet worden in een hypothecaire inschrijving als de bank dat nodig vindt.
• De notaris behandelt ook hier de formele afhandeling van de akte (administratieve formaliteiten en opzoekingen die bij dergelijke aktes horen).

Kan je een hypotheek en een hypothecaire volmacht combineren?

Een combinatie van deze twee formules is mogelijk en gebruikelijk. Een deel van de lening wordt dan gedekt door een hypotheek, een ander deel door een hypothecaire volmacht. Dit kan interessant zijn omdat je tegelijk een mate van zekerheid biedt aan je bank én je eigen instapkosten kan beperken. Vraag dus zeker naar deze mogelijkheid bij je bank. Je kan dan nog onderhandelen over het aandeel van de lening dat gewaarborgd is door een hypotheek. Hoe lager dat aandeel, hoe lager je kosten.

Kostenvergelijking: hypotheek vs. hypothecaire volmacht

Wat kost een hypotheek?

Bij een hypotheekinschrijving komen een aantal kosten kijken:

• De registratierechten (1% op het bedrag van de lening waarvoor een hypothecaire inschrijving wordt genomen)
• De hypotheekrechten (0,30% op datzelfde bedrag, aangevuld met onder meer kosten verbonden aan de hypotheekformaliteiten en de aflevering van een hypothecair getuigschrift)
• De administratieve en notariskosten

Wat kost een hypothecaire volmacht?

Een hypothecaire volmacht is vaak goedkoper bij de start, omdat er geen hypothecaire inschrijving gebeurt. Je betaalt dus geen registratierechten en hypotheekrechten, maar wel de administratieve en notariskosten voor de akte.

Als je bank later beslist om de volmacht toch om te zetten in een hypothecaire inschrijving, komen de kosten van zo’n inschrijving alsnog in beeld. Op dat moment betaal je eigenlijk dubbel: eerst voor de volmacht en daarna voor de hypotheekinschrijving. Met een hypothecaire volmacht kan je dus enkele kosten vermijden, maar je kan ze nooit met zekerheid wegnemen.

Samengevat: alle verschillen op een rij

1. Zekerheid voor de bank

• Hypotheek: De bank krijgt meteen een sterke zekerheid, omdat er een hypothecaire inschrijving op het onroerend goed wordt genomen.

• Hypothecaire volmacht: De bank krijgt in eerste instantie niet de zekerheid van een hypothecaire inschrijving, maar wel de machtiging om later een hypotheek te nemen als dat nodig is.

2. Kosten voor jou

• Hypotheek: Je betaalt de kosten van de hypotheekinschrijving meteen, waaronder 1% registratierechten, 0,30% hypotheekrechten en administratieve en aktekosten.

• Hypothecaire volmacht: De instapkosten liggen lager omdat er geen hypotheekinschrijving is. Je betaalt enkel administratieve en aktekosten. Als de volmacht later wordt omgezet in een hypotheek, komen daar ook de kosten van een hypothecaire inschrijving bij.

3. Rol van de notaris

• Hypotheek: De notaris stelt de hypotheekakte op en zorgt voor de formaliteiten, zodat de hypotheek correct wordt ingeschreven in de registers van het Kantoor Rechtszekerheid.

• Hypothecaire volmacht: De notaris stelt de volmachtakte op, licht de gevolgen toe en verzorgt de bijbehorende akteformaliteiten. Een inschrijving van de hypotheek volgt pas als de volmacht later wordt uitgeoefend.

Wat kies je best: hypotheek of hypothecaire volmacht?

Een hypothecaire volmacht is natuurlijk interessanter dan een hypotheek, omdat ze minder kosten met zich meebrengt. Maar in de praktijk beslist je bank mee. Die wil namelijk voldoende zekerheid. De keuze ligt dus niet volledig bij jou, maar het is wel belangrijk dat je weet dat de optie van een hypothecaire volmacht bestaat. Bespreek die dan ook met je bank en vraag wat mogelijk is in jouw dossier.

Heb je vragen over je hypotheek of over de hypothecaire volmacht? Neem gerust contact op. Onze notarissen geven je graag advies op maat van jouw dossier.