Een woning kopen in het buitenland: waar moet je op letten?

Een appartement aan de Spaanse kust of een huis in het zuiden van Frankrijk: buitenlands vastgoed spreekt tot de verbeelding. Toch komt er bij zo’n aankoop meer kijken dan locatie, prijs en uitzicht alleen. Elk land heeft zijn eigen regels voor de aankoop van vastgoed. Daarom is het belangrijk om goed te begrijpen waar je aan begint. In deze blog zetten we enkele aandachtspunten op een rij.

Hoe verloopt een aankoop in het buitenland?

Koop je een woning in het buitenland, dan val je automatisch onder de wetgeving van het land waar het vastgoed ligt. De manier waarop een aankoop verloopt, welke bescherming je als koper hebt en welke formaliteiten je moet vervullen, kunnen dus sterk verschillen van wat je in België gewend bent.

Informeer je over de procedure

In België verloopt een aankoop vrij gestructureerd, met een compromis en een notariële akte als vaste stappen. In het buitenland kan dat anders zijn. In sommige landen speelt een notaris een centrale rol, in andere landen verloopt de begeleiding eerder via een advocaat. Ook de timing en de volgorde van de stappen kunnen verschillen.

Zorg er dus voor dat je weet hoe de procedure in het betrokken land werkt. Laat je daarbij begeleiden door iemand die vertrouwd is met het lokale systeem. Zo vermijd je dat je stappen overslaat of documenten ondertekent zonder de gevolgen volledig te begrijpen.

Op de website van Notaries of Europe vind je per Europese lidstaat nuttige informatie over de procedure voor de aankoop van vastgoed.

Controleer de eigendom en lasten

Een cruciaal punt bij elke aankoop is de controle van het vastgoed zelf. Voor je tot aankoop overgaat, moet duidelijk zijn wie de eigenaar is en of er geen schulden, hypotheken of andere lasten op het pand rusten. Deze controles zijn essentieel om latere problemen te voorkomen.

Laat je begeleiden door een Belgische notaris

Een Belgische notaris kan je helpen om de situatie te analyseren, documenten te begrijpen en je te wijzen op aandachtspunten die je zelf misschien over het hoofd ziet. Zeker wanneer de aankoop ook fiscale gevolgen heeft in België, kan de notaris je waardevolle inzichten bieden. Daarnaast kan de notaris een volmacht opstellen voor een persoon ter plaatse, zodat die namens jou de nodige administratie kan afhandelen en de aankoop vlot kan verlopen.

Hoe zit het met belastingen op buitenlands vastgoed?

Bij de aankoop van een woning in het buitenland betaal je in de eerste plaats belastingen in het land zelf. Het gaat dan bijvoorbeeld om registratierechten, btw of andere lokale heffingen. Daarnaast zijn er vaak ook jaarlijkse belastingen verbonden aan het bezit van de woning.

Maar ook in België speelt de woning een rol. Je bent namelijk verplicht om je buitenlands vastgoed op te nemen in je Belgische belastingaangifte. Concreet moet je het kadastraal inkomen (KI) vermelden: dat is een geschatte jaarlijkse huurwaarde van het pand, alsof je het zou verhuren.

Om te vermijden dat je twee keer belast wordt op hetzelfde KI, heeft België dubbelbelastingverdragen afgesloten met veel landen. Die zorgen ervoor dat het KI uit je buitenlandse woning niet rechtstreeks belast wordt in België, maar wel meetelt om te bepalen aan welk tarief je andere inkomsten belast worden. Je buitenlandse woning kan er dus voor zorgen dat je in een hogere belastingschijf terechtkomt en dat je meer belasting betaalt op je andere inkomsten, zoals je loon.

Bestaat er geen dubbelbelastingverdrag met het land waar je woning ligt? Dan wordt het KI uit je buitenlandse woning wel belast in België. In dat geval kan je een vermindering van 50% aanvragen.

Omdat de regels sterk afhangen van je persoonlijke situatie en het land waar de woning ligt, kan je dit best vooraf goed bekijken. Zo weet je waar je aan toe bent en kom je niet voor verrassingen te staan.

Wat als je de woning wil verkopen?

Verkoop je je woning in het buitenland, dan moet je rekening houden met de regels van het land waar het vastgoed ligt. In veel landen betaal je een belasting op de meerwaarde die je realiseert bij de verkoop. Bovendien moet je de verkoop opnemen in je Belgische belastingaangifte.

Wat als je de woning wil nalaten?

Bij een erfenis met een buitenlandse woning geldt binnen de Europese Unie in principe één rechtsstelsel voor de volledige nalatenschap. Meestal is dat het recht van het land waar de overledene zijn of haar laatste gewone verblijfplaats had.

Dat betekent dat je nalatenschap niet automatisch onder het Belgisch erfrecht valt, zelfs niet als je Belg bent. Je kan er wel vooraf uitdrukkelijk voor kiezen om het recht van je nationaliteit te laten gelden op je nalatenschap.

Ook fiscaal speelt je woonplaats een rol. Woonde je op het moment van je overlijden in Vlaanderen, dan betalen je erfgenamen Vlaamse erfbelasting op je volledige vermogen, dus ook op je buitenlandse woning.

Omdat het land waar de woning ligt mogelijk ook erfbelasting heft, kunnen je erfgenamen voor een dubbele belasting komen te staan. Vlaanderen voorziet daarvoor een oplossing: wat al betaald werd in het buitenland, mag afgetrokken worden van de Vlaamse erfbelasting. Weet ook dat sommige landen helemaal geen erfbelasting heffen, zoals Portugal, Zweden en Oostenrijk. Dat kan de totale fiscale last op je nalatenschap sterk beïnvloeden.

Omdat de regels afhangen van het betrokken land en je persoonlijke situatie, loont het de moeite om dit vooraf goed te bekijken. Focus je dus niet alleen op de aankoop, maar sta ook al eens stil bij wat er in de toekomst moet gebeuren met de woning.

Een buitenlandse woning vraagt voorbereiding

Een woning kopen in het buitenland blijft een mooie opportuniteit, zowel als investering als voor eigen gebruik. Maar het is ook een beslissing met juridische en fiscale gevolgen die niet onderschat mogen worden. Ga er dus niet zomaar vanuit dat de procedure vergelijkbaar is met die in België en vertrouw niet blindelings op één partij, zoals een makelaar, maar laat je goed begeleiden. Zo zorg je ervoor dat je niet alleen vandaag de juiste keuze maakt, maar ook op lange termijn goed zit.

Overweeg je een aankoop in het buitenland en wil je zeker zijn dat alles correct verloopt? We bekijken graag samen met jou waar je op moet letten en hoe je je plannen veilig kan realiseren. Als lid van een internationaal netwerk van notarissen hebben we bovendien goede contacten met collega's in het buitenland die vertrouwd zijn met de lokale regelgeving.